Сжатие офисного предложения запускает цепную реакцию

Сокращение доступных офисных площадей формирует узкое место, которое постепенно распространяется по всей деловой инфраструктуре города. В Архангельске дефицит качественных бизнес-центров становится не отдельной рыночной особенностью, а отправной точкой цепной реакции: ограниченное предложение фиксирует ставки на повышенном уровне и меняет параметры расчетов для новых проектов.

Первый элемент этой цепочки — снижение вакантности, начавшееся еще в 2018–2019 годах. На протяжении нескольких лет эффект оставался сглаженным из-за инерции рынка и высокой доли свободных помещений в прошлом. Ситуация поддерживалась неопределенностью и сдержанными ожиданиями бизнеса, что удерживало ставки в диапазоне «низких» значений даже при постепенном сокращении предложения.

Следующим звеном стало изменение поведения компаний в 2022 году на фоне масштабной перестройки экономики. Возврат к офлайн-форматам и пересмотр планов развития привели к одновременному росту спроса при ограниченном объеме доступных площадей. К 2023–2024 годам стало очевидно, что возможностей для переезда или расширения практически нет, а доступные варианты отличаются высокой стоимостью. В 2023 году начался резкий рост ставок, а в 2024–2025 годах при пересмотре договоров арендаторы столкнулись с новыми ценовыми параметрами.

Третье звено — вторичный эффект для инвестиционных расчетов. При росте цен реализации как в строящихся объектах, так и на вторичном рынке, проекты позиционируются как инвестиционная возможность. Однако в третьем квартале 2025 года расчетная доходность аренды для офисов класса «В» снизилась до 9%, что сокращает пространство для дальнейшего удорожания без расширения спроса. Дефицит сам по себе перестает быть достаточным драйвером роста стоимости.

Четвертый элемент цепочки проявляется в динамике ставок к концу 2025 года: темпы их увеличения замедляются вслед за охлаждением спроса. Несмотря на попытки собственников поднимать цены, предлагая освободить офисы под более выгодных арендаторов, платежеспособный спрос демонстрирует признаки затухания. В 2026 году объем свободных площадей может увеличиться, если часть компаний скорректирует присутствие или отложит расширение.

Локальный итог для Архангельска заключается в сужении временного коридора повышенной доходности. Если в течение ближайших пяти лет будут введены несколько крупных современных бизнес-центров, они способны закрыть потребность в качественном сегменте и разорвать цепочку дефицита. В таком случае рынок перейдет к фазе ценовой стагнации, где структурное ограничение предложения перестанет выполнять функцию основного драйвера роста.